低密地搞租赁?百套“出租房”或致17号地遇冷

2018-06-28      来源:搜狐焦点   

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2018年,苏州土地市场在沉寂半年后,终于引来了首次住宅用地的出让,2号公告一经挂牌,便在楼市中引起一阵热潮。根据公告内容,此次共计出让12宗地块,其中10宗住宅用地,分布在吴中区、相城区、高新区。

本次土拍,苏州高新区占5席住宅用地。其中苏地2018-WG-17号地块,位于高新区枫桥街道的莲花峰路北、规划区间路东,属于马涧片区,该区域近年来罕有地块出让。

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闹中取静、环境优势明显

17号地规划低密院墅住区可能性高

根据出让信息,地块总占地面积为69091平方,容积率>1.0且≤1.3;预计将来规划洋房与别墅的组合产品。地块起拍价约10.63亿元,起拍楼面价为11830元/㎡,理论可拍至最高楼面价为18119元/㎡。

据搜狐焦点小编现场实探,枫桥街道17号地被绿植覆盖,开发商后期稍作整顿,可直接建设。该地块位于高景山风景区西侧,周边被浓密的绿植包围,远离闹市区,将来打造成低密院墅,业主可享受依山傍水的生活。

与17号地块一路之隔的是已售罄的项目北辰旭辉壹号院该项目以联排别墅为主,伴有少量精装洋房,项目的容积率为1.01,未来两个地块建筑类型或许近似。另外,此地块北侧为定销房白马涧花园,具有一些基本生活配套。

交通、基本商业配套正在完善医疗、大型综合体缺失成短板

17号地北侧为华山路,10分钟可抵达新区CBD,泉屋、美罗一站式购物中心。且有轨电车1号线在华山路设有白马涧生态园站,可直达新区腹地。地块南侧的莲花峰路,也已经建设成带绿化隔离带的双向车道,连接龙池路,10分钟抵达龙池风景区。另外地块距离中环西线的直线距离也只有3公里。未来出行比较方便。

关于此地块周边的商业部分,与17号地块一路之隔的马涧花园,配有马涧农贸市场,可满足基本生活所需。另一商业配套隐藏在隔壁小区北辰旭辉壹号院之中,据规划:北辰旭辉壹号院自带近万平方社区商业配套,目前正在施工当中。未来17号地的业主,也可以近距离享受这一商业配套。

对于家长们比较关心的学区部分,搜狐焦点小编参考了2018年苏州高新区义务教育阶段施教区范围,与17号地紧紧相邻的北辰旭辉壹号院与白马涧花园施教区为苏州高新区白马涧小学,苏州高新区第二中学。未来17号地或许也将划分到此范围内。

但该地块缺乏医疗及大型商业配套,周边仅配备部分社区型商业,这也成为此地块能否溢价出让的不乐观因素。

在探地过程中,本站也偶遇某家闽系开发商前来实地探测,似乎对该地块具有一定意向。

低密地必须含出租房?

百套租赁型住宅成开发商拿地顾虑

根据项目建设规划设计条件来看,17号地块有诸多限制:

第一,本地块内住宅为全装修成品住宅,并且新建住宅配停车位应100%预留充电设施建设安装条件。必然会增加开发商的建筑成本,售价也会同步上涨。

第二,无偿提供给属地政府住宅总面积的3‰的社区管理服务用房和按百户30平方米配套建设社区居家养老服务用房。这势必也会影响开发商的建筑使用面积。

第三,地块内须设置计容建筑面积不小于15000平方米的租赁型住宅,租赁型住宅须按幢集中设置,不可分割转让,仅用于出租。从地块容积率来看,该地块未来将以改善类住宅为主,以市场热门改善户型“140平”计算,“15000平方米的租赁型住宅”约为百余套房源。这一规定,一方面使得开发商需自持租赁房产,资金回笼减慢,另一方面用于租赁,人群层次多样化,结构复杂,或成顾虑。

根据小编实地探访,与17号地属性相仿的北辰旭辉壹号院,目前二手房的价格为22727元/㎡。北辰地块是2015年以楼面价5319元/㎡的价格竞得,当时的起拍价仅3764元/㎡。而17号地此次的起拍价为11830元/㎡,且限制条件较多,开发商必将有所顾虑,影响拿地热情。

7月土拍究竟会对苏州楼市产生什么样的影响,16号地会花落谁家,我们将持续关注!

 

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